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ビジネスジェットの情景

適正な管理費や駐車料金を徴収していなければ適切な管理はできず、長期的には修繕や改修もできず資産価値の下落につながることになります。
マンションは管理というソフトが整っていてはじめて本当の価値を有するものです。そもそも適正な管理費用や駐車場利用料金を設定していないディベロッパーはいわばマンションが売れればよいという企業です。
こんな無責任な企業が提供するマンションの管理を信じられますか。新築マンションを購入する場合には、管理費が非常に安いなどの特別な場合を除くと、「管理」の内容を評価しにくいことは否めません。

新築マンションでは、むしろゼロの段階からのスタートです。この後に述べる、中古マンションの管理状況を判断する目安として挙げた事柄をクリアできる組織づくりに前向きに参加するという気持ちこそが大切ではないでしょうか。
大規模マンションの利点は、充実した共用施設でしょう。パーティルームやシアタールーム、ジムや来客用の宿泊施設をもつところもあります。
こういった共用施設は稼働率がよければ住民にメリットをもたらします。私の知っている400戸を超すマンションでは、洋室・和室のゲストルームが常に満室で予約が取れないそうです。
そこで1泊3000円というルームチャージを5000円に値上げして対応したけれど、それでも予約はひきもきらないということです。年間に生み出される使用料は修繕積立金などの大きな財源になります。
小・中規模のマンションはそういったメリットはありませんが、規模が小さい最新のマンションはインテリア、仕上げ、設備などユーザーのニーズに合わせてきめ細かい対応がされている。そのひとつは居住者が少ないことで、仲間意識が生まれやすいということです。
最近私が関わった公社分譲の共同住宅で建替えが成立しましたが、そこは総戸数羽戸です。居住者間のコミュニティがうまく働いていたのでしょう、総会だけでなく説明会の出席率も高く、驚くほどスムーズにことが進みました。
多くの大規模団地が修繕も建替えもままならずに立ち往生しているのと比べると、やはり小規模のよさを感じざるを得ません。階層と向きマンション建替えで住戸選定をする時、やはり上層階の部屋を希望する人が多い傾向はあります。
眺望がいい、日当たりも下に比べるといいということで人気が高いようです。しかし、あまり高層階すぎると精神的に不安を感じる人もいるようです。
ここはやはり好みの問題になるのでしょう。向きといえば、だいたい南向きを希望される人がほとんどですが、単身者や共働きで、日中家にいることが少ないのならば、南向きにこだわらず、同じ予算でより広い住戸を取得するのもひとつの考えです。

これも、どのような条件を優先するのかということ。何がなんでも南向きにこだわる必要はないと思います。
マンションを購入する時、管理規約を読まれる方は少ないようです。しかし、今後そこで暮らすためのルールが書かれているのですから、きちんと目を通しておきたいものです。
例えば、ペットの飼い方の規則や共用部分の使い方など。また将来部屋をリフォームする事態になった時、決まりによって対応できる工事とそうでない工事が出てくることも考えられます。
後で知らなかったと嘆くことのないように、管理規約はしっかり読んでおきましょう。築年数が経過した中古マンションでは、区分所有者は自分で居住せずに、賃貸して運用するというケースが増えてきます。
住宅の所有者である大家は住戸を貸して利益を上げることが目的ですから、一般的にどうしてもマンションの管理への関心は低くなりがちです。一方の借家人も自分の所有物ではないマンションの管理への関心は当然ながら高くありません。

共用部分の清掃やごみ問題などについても、どうしても他人事になってしまいます。区分所有者同士では比較的コミュニケーションがとれているマンションでも、借家人はアウトサイダーというケースが少なくありません。
このようにマンションでの賃貸化がある程度まで進んでくると、区分所有者を含めたマンション全体の管理の水準や当事者意識がどんどん希薄になってしまいます。その結果、居住していた区分所有者も転出し、さらに賃貸化が進むという悪循環に陥ることも少なくありません。
私は機会あるごとに、「マンションの区分所有者は運命共同体である」と繰り返してきました。しかし、このように賃貸化が進んでくると、運命共同体であるという意識を維持するのが難しくなってしまいます。
中古マンションを選ぶ場合には、そのマンションでどの程度の賃貸化が進んでいるのかについて関心をもって、できれば確認してください。賃貸化率は築年数だけでなく、立地や住戸の規模などにも大きく影響を受けます。
また、賃貸といっても居住系ばかりでなく、事務所などの営業系の賃貸もありえます。営業系の賃貸が入ると一般に管理はさらに難しくなるといわれていますので、選定に際しては、十分に留意が必要です。
メンテナンスの履歴中古を購入する場合、一番気になるのが築年数でしょう。そのマンションは今後どのくらいの寿命があるのか、買っても損をしないのか。
その判断をする上で大事なのが、建物の状態です。メンテナンスがきちんと行われているマンションなら、単純な築年数でははかれない資産価値をもっているはずです。
そこでメンテナンス状況を確認するのが大切になるので、購入の際にはきちんとそのあたりを不動産会社に聞くようにしましょう。 2001年の4月からメンテナンス状況は売買契約書の「重要事項説明書」に明記されるようになっていますので、確認してください。
また、国土交通省の外郭団体、マンション管理センターが、中古マンションの修繕や耐震情報を確認できるデータベースを開示しているので、それを利用するのもひとつの手です。同センターが運営しているマンションネットがそれですが、全国の分譲中古マンションの修繕履歴や耐震診断の有無など、管理の状況を公開している登録マンションの情報がだれでも見られるようになっています。

修繕内容が立案されていない場合には、やはり管理に大きな問題があるとみなさなければなりません。これは総体的な現象の問題ですが、人の目がしっかりと届いている、緊張感があると思わせるマンションはしっかりとした管理ができることに管理会社の能力だけの問題ではなく、管理組合がしっかりと機能し、住民も皆の大切な資産であるという意識をもって必要な費用を負担しつつ住んでいることの証です。
万が一のトラブルの時も、管理組合として適切な対応が期待できる可能性が高いでしょう。建て替えた場合の容積の余剰購入を検討しているマンションの築年数がすでに30を超えている場合は、将来建替えや大規模修繕の問題が発生することも十分に視野に入れて選択することが必要です。
先ほども触れたように、大規模修繕については修繕積立金が組合にどの程度留保されているか、長期修繕計画が定められていればその内容についてもあらかじめ確認しておきたいものです。将来の建替えの可能性を簡単に評価することは難しいものの、現在のマンションの容積率とマンションが建つエリアの指定容積率を比較して、容積の余剰があるかどうかを確認することは比較的容易な方法です。

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